Cho KTS

Mong muốn của gia chủ: KTS đóng vai trò mentor và planner (giống một wedding planner, chuẩn bị chu đáo mọi thứ) — không chỉ vẽ nhà mà còn tư vấn quy trình xây ngôi nhà đầu tiên: từ các bước điều chỉnh thổ cư, kiểm tra tranh chấp, quy hoạch — mọi bước từ con số không đến khi thi công và hoàn công (gia chủ sẽ lo phần giấy tờ, chỉ cần KTS tư vấn). Hiện gia chủ chưa có kiến thức nào về pháp lý và quy trình. Mục tiêu: hai bên cùng tìm hiểu và hiểu rõ kỳ vọng của cả hai bên trước khi ký hợp đồng. KTS có thể hỗ trợ như vậy không?

Quy trình làm việc giữa hai bên như thế nào? Họp, trao đổi ra sao — trực tiếp hay qua chat? Ai là người trực tiếp thực hiện (KTS chính hay nhân viên)? Giữa chừng có thay đổi người phụ trách không? Ai là đầu mối liên lạc?

Gia chủ có thể xem công trình thực tế đã xây xong (đã có người ở) và trò chuyện với chủ ngôi nhà đó không? Nhà xây xong giống bản vẽ khoảng bao nhiêu %?

Sản phẩm bàn giao: gói thiết kế gồm những bản vẽ nào — kiến trúc, kết cấu, điện nước (MEP), nội thất 3D, bóc tách khối lượng / dự toán, bộ bản vẽ xin phép xây dựng? KTS có giao file gốc (CAD) không? Gia chủ có toàn quyền dùng bản vẽ cho bất kỳ nhà thầu nào, và khi xây thêm lầu sau này không? KTS có hỗ trợ bản vẽ hoàn công không?

Mỗi giai đoạn được chỉnh sửa miễn phí bao nhiêu lần? Sửa thêm hoặc đổi ý sau khi đã chốt thì tính phí thế nào? Nếu bản vẽ sai hoặc thiếu (kết cấu, điện nước…) làm phát sinh chi phí thi công thì ai chịu trách nhiệm? Hợp đồng ghi như thế nào?

Làm thế nào để dự trù ngân sách xây dựng sát với thực tế nhất — nhằm giúp chọn nguyên vật liệu và bóc tách khối lượng?

Quy trình chọn chất liệu nội thất và nhà cung cấp — từ sofa, ghế, giường, nền, thiết bị vệ sinh, sơn, gạch trang trí, đèn, gỗ… nói chung là toàn bộ. Có đi showroom để lựa chọn và tư vấn không? Vì thật sự gia chủ không biết đâu là lựa chọn tốt nhất hoặc phù hợp nhất.

Quy trình làm việc giữa KTS và bên thầu xây dựng để bảo đảm vật liệu trong thiết kế đáp ứng được (mua được tại địa phương, chi phí đúng như dự trù)? KTS có giới thiệu nhà thầu, giúp so sánh báo giá của nhiều nhà thầu và xem giúp hợp đồng thi công không?

Điều chỉnh bản vẽ khi thi công: nếu đã bàn giao bản vẽ, mà khi liên hệ bên xây dựng cần điều chỉnh (không có vật liệu ban đầu, chi phí đội lên quá cao, hoặc không thực hiện được theo thiết kế…) thì KTS có hỗ trợ điều chỉnh không (kể cả có tính phí)? Trường hợp bản vẽ để 6 tháng hoặc 1 năm rồi mới xây và phát sinh những việc trên thì xử lý thế nào? Phối hợp thiết kế – thi công phần điện nước: làm sao để công ty thiết kế và công ty thi công phối hợp hiệu quả về đường điện / nước và vật liệu — nhất là khi thiết kế xong vài tháng sau mới chọn đơn vị thi công?

Mục tiêu: nhà xây xong giống bản thiết kế nhất có thể — bản vẽ nội thất càng chi tiết càng tốt. KTS có thể chọn nội thất và làm việc trực tiếp với bên thi công không, hay cần mua gói giám sát? Nếu thi công khác thiết kế hoặc không làm được thì xử lý thế nào? MM Home có nhận làm luôn phần hoàn thiện không? Gói quản lý dự án, giám sát công trình như thế nào? Có giám sát kiểu 2 ngày/tuần và các ngày có cột mốc quan trọng (đổ bê tông, chống thấm, móng, tầng…) hay có giám sát tác giả (bảo đảm thi công đúng bản vẽ)? Chi phí ra sao?

Nhà không bị ngập nước — vị trí đất khá thấp (khoảng 30–50 cm so với mặt đường), nên phải nâng nền và đổ bê tông tầng trệt.

Tường giáp nhà bên cạnh — hiện trạng: hai nhà cũ xây chung tường, đã đập một nhà; nhà cũ kế bên bỏ trống. Mục tiêu: chống thấm tốt ngay từ bây giờ, và sau này khi nhà bên cạnh tháo dỡ vẫn xử lý tiếp được, không bị động. Nhờ KTS đề xuất giải pháp và lưu ý các vấn đề pháp lý.

Có khu tụ tập với bạn bè: BBQ, ăn lẩu, chơi, uống nước… Vị trí: tầng trệt (sân trước / bên hông / sân sau), lầu 1 (khu chữ L), hoặc nhiều chỗ — nhờ KTS tư vấn. Không gian sẵn sàng cho nhiều kịch bản, có sẵn điện nước; có chỗ đặt lò nướng than BBQ, thoát khói tốt.

Robot hút bụi đi được khắp nhà.

Lấy nước uống tiện lợi, không phải đi xa (không phải vào bếp mỗi lần lấy nước): mỗi tầng một trạm nước. Chừa sẵn đường nước vào và ra để sau này lắp máy lọc nước uống nếu cần. Trạm nước mỗi tầng có thể kết hợp thêm gì để thành một góc tiện ích (ví dụ điện nước cho robot, vòi nước, thiết bị khác)?

Chỗ đặt máy chạy bộ — chưa cần ngay, có thì tốt.

Có chỗ đặt máy bắt muỗi: mặt để đặt (bàn / kệ) và ổ điện sẵn — nhờ KTS tư vấn vị trí. Có cần làm lưới chống muỗi cho cửa đi, cửa sổ không? Nếu có thì làm ở đâu, dùng loại nào?

Bàn thờ Phật và bàn thờ ông Địa (đều ở tầng trệt): mỗi bàn thờ một góc nhỏ riêng.

Khu sinh hoạt chung trên lầu có thể dùng đa chức năng: khu lấy nước, bàn học cho bé (5–6 tuổi), bàn làm việc cho ba mẹ, hoặc khu chơi cho con. Góc làm việc nhỏ sau này (máy tính + bàn nâng) có thể đặt ở đây: chừa sẵn đủ ổ điện, công tắc và quạt; giấu dây cho gọn gàng.

Thang máy sau này: nhà chưa lắp thang máy nhưng sau này sẽ có — nên chừa sẵn hố chờ. Trong thời gian chờ, hố này có thể tận dụng làm gì?

Ý tưởng chữ L — nhà mẫu tham khảo: video.

Nhờ KTS tư vấn vật liệu hoàn thiện kèm giá từng hạng mục (đá bếp, gạch, cầu thang…) theo kích thước, chất liệu và chi phí.

Bản vẽ ốp lát (sàn, tường — gạch, gỗ) được tính sẵn: viên bắt đầu nằm ở đâu, viên nào trước viên nào sau để không bị thừa, dùng keo ron gì. Phòng và hành lang thẳng hàng, đồng nhất; không cắt gạch / gỗ ở chỗ lộ ra ngoài — nếu bắt buộc phải cắt thì tính sao cho chỗ cắt được đồ nội thất che. Chỗ ghép nhiều viên khác nhau thành tranh: đánh dấu từng viên nằm ở đâu.

Chốt sẵn mã màu của sơn, gạch, gỗ, ron, cùng hãng / nơi cung cấp.

Nhờ KTS tính giúp các chi phí ẩn: tháo dỡ nhà cũ, nâng nền, ép cọc, đi điện nước bên ngoài nhà, ống chờ đấu nối vào hệ thống nước công cộng. Mỗi khoản khoảng bao nhiêu?

Gợi ý của gia chủ về vật liệu, nội thất, thiết bị vệ sinh, chậu và vòi bếp, đèn và quạt trần, cửa, cổng, cây trồng (nằm trong dòng Gợi ý của từng ý): đây là gợi ý / mong muốn của gia chủ — nhờ KTS xem các lựa chọn có hợp lý không, chọn giúp thiết kế, vật liệu và mẫu mã.

Cổng thoáng, có gió lùa vào nhà.

Cổng tự mở được — lái xe về không phải xuống mở; đóng lại tự gài, không cần khoá kéo. Cổng lò xo tự mở và cổng mở tự động khác nhau thế nào? Nên chọn loại nào?

Bếp / nhà mở ra sân vườn.

Che nắng mà vẫn đẹp (nếu cần).

Hòn non bộ nhỏ + hồ cá bảy màu trước sân; có chỗ mắc võng trong sân.

Không phải tưới cây, xịt nước làm mát sân bằng tay mỗi ngày.

Không bị mưa tạt ở sân trước / hiên, sân sau (BBQ, giặt phơi), ban công / sân thượng.

Sân và đường trước nhà đủ sáng ban đêm (đường trước nhà hơi tối).

Điện sân vườn bền, không bị rễ cây và nước làm hỏng; dây điện ngoài trời an toàn khi làm vườn, đào xới. Tính trước các kịch bản chiếu sáng sân; chừa dây / ổ để đấu nối sau này (điện mặt trời, máy phát, bóng đèn, ổ cắm khu BBQ).

Sân, tường, tiểu cảnh dễ vệ sinh — tính ngay từ lúc thiết kế.

Hai cây mai lớn trong sân; một cây bưởi — trồng ở ban công được không? Khi tư vấn cây trong vườn và trong nhà: xin ghi rõ loại cây, hình dáng cây, ghi chú chăm sóc và lý do chọn loại cây đó.

Chỗ để xe máy bên ngoài nhà, nhưng đủ tinh tế, kín đáo. Có thể sẽ phải tăng diện tích thổ cư.