Cho KTS

Mong muốn của gia chủ: KTS đóng vai trò mentor và planner (giống một wedding planner, chuẩn bị chu đáo mọi thứ) — không chỉ vẽ nhà mà còn tư vấn quy trình xây ngôi nhà đầu tiên: từ các bước điều chỉnh thổ cư, kiểm tra tranh chấp, quy hoạch — mọi bước từ con số không đến khi thi công và hoàn công (gia chủ sẽ lo phần giấy tờ, chỉ cần KTS tư vấn). Hiện gia chủ chưa có kiến thức nào về pháp lý và quy trình. Mục tiêu: hai bên cùng tìm hiểu và hiểu rõ kỳ vọng của cả hai bên trước khi ký hợp đồng. KTS có thể hỗ trợ như vậy không?

Quy trình làm việc giữa hai bên như thế nào? Họp, trao đổi ra sao — trực tiếp hay qua chat? Ai là người trực tiếp thực hiện (KTS chính hay nhân viên)? Giữa chừng có thay đổi người phụ trách không? Ai là đầu mối liên lạc?

Gia chủ có thể xem công trình thực tế đã xây xong (đã có người ở) và trò chuyện với chủ ngôi nhà đó không? Nhà xây xong giống bản vẽ khoảng bao nhiêu %?

Sản phẩm bàn giao: gói thiết kế gồm những bản vẽ nào — kiến trúc, kết cấu, điện nước (MEP), nội thất 3D, bóc tách khối lượng / dự toán, bộ bản vẽ xin phép xây dựng? KTS có giao file gốc (CAD) không? Gia chủ có toàn quyền dùng bản vẽ cho bất kỳ nhà thầu nào, và khi xây thêm lầu sau này không? KTS có hỗ trợ bản vẽ hoàn công không?

Mỗi giai đoạn được chỉnh sửa miễn phí bao nhiêu lần? Sửa thêm hoặc đổi ý sau khi đã chốt thì tính phí thế nào? Nếu bản vẽ sai hoặc thiếu (kết cấu, điện nước…) làm phát sinh chi phí thi công thì ai chịu trách nhiệm? Hợp đồng ghi như thế nào?

Làm thế nào để dự trù ngân sách xây dựng sát với thực tế nhất — nhằm giúp chọn nguyên vật liệu và bóc tách khối lượng?

Quy trình chọn chất liệu nội thất và nhà cung cấp — từ sofa, ghế, giường, nền, thiết bị vệ sinh, sơn, gạch trang trí, đèn, gỗ… nói chung là toàn bộ. Có đi showroom để lựa chọn và tư vấn không? Vì thật sự gia chủ không biết đâu là lựa chọn tốt nhất hoặc phù hợp nhất.

Quy trình làm việc giữa KTS và bên thầu xây dựng để bảo đảm vật liệu trong thiết kế đáp ứng được (mua được tại địa phương, chi phí đúng như dự trù)? KTS có giới thiệu nhà thầu, giúp so sánh báo giá của nhiều nhà thầu và xem giúp hợp đồng thi công không?

Điều chỉnh bản vẽ khi thi công: nếu đã bàn giao bản vẽ, mà khi liên hệ bên xây dựng cần điều chỉnh (không có vật liệu ban đầu, chi phí đội lên quá cao, hoặc không thực hiện được theo thiết kế…) thì KTS có hỗ trợ điều chỉnh không (kể cả có tính phí)? Trường hợp bản vẽ để 6 tháng hoặc 1 năm rồi mới xây và phát sinh những việc trên thì xử lý thế nào? Phối hợp thiết kế – thi công phần điện nước: làm sao để công ty thiết kế và công ty thi công phối hợp hiệu quả về đường điện / nước và vật liệu — nhất là khi thiết kế xong vài tháng sau mới chọn đơn vị thi công?

Mục tiêu: nhà xây xong giống bản thiết kế nhất có thể — bản vẽ nội thất càng chi tiết càng tốt. KTS có thể chọn nội thất và làm việc trực tiếp với bên thi công không, hay cần mua gói giám sát? Nếu thi công khác thiết kế hoặc không làm được thì xử lý thế nào? MM Home có nhận làm luôn phần hoàn thiện không? Gói quản lý dự án, giám sát công trình như thế nào? Có giám sát kiểu 2 ngày/tuần và các ngày có cột mốc quan trọng (đổ bê tông, chống thấm, móng, tầng…) hay có giám sát tác giả (bảo đảm thi công đúng bản vẽ)? Chi phí ra sao?

An toàn cho trẻ nhỏ và người lớn tuổi: hạn chế tối đa góc cạnh nhọn trong toàn nhà; khi mở tủ không bị va vào chân gây trầy xước, chảy máu.

Gia đình có kế hoạch có em bé: nhà có thể không thiết kế riêng cho bé, nhưng cần bảo đảm: đủ ổ điện; chỗ đặt thiết bị (máy hút sữa, máy hâm sữa, nước nóng, bình sấy…); chỗ đặt nôi / cũi cho bé trong phòng. Chú trọng thiết kế nội thất, hình khối kiến trúc và ổ điện cho nhà có trẻ nhỏ — tránh nguy hiểm.

Phong cách tối giản: tường phẳng, ít chi tiết, không phào chỉ, không trang trí thừa. Nếu muốn trang trí thì treo tranh.

Trần nhà đơn giản, xinh xắn: không lên xuống nhiều (không giật cấp), không phào chỉ.

Cửa trong nhà dạng vòm cong.

Màu gỗ hơi trầm, không sáng bừng: nếu gỗ nhân tạo sáng màu là 1 và gỗ óc chó đỏ sẫm là 10 thì màu mong muốn nằm khoảng 6–7. Ưu tiên gỗ tự nhiên ở kệ sách, bậc thang, thang và những vị trí cần dùng gỗ — kể cả gỗ đã qua sử dụng (mang vẻ đẹp của thời gian, sần sùi thay vì bóng bẩy). Có thể ưu tiên thêm cho các vị trí ngoài nhà như cổng, cửa phụ… Với cửa nội khu trong nhà, có nên dùng composite cho an toàn không?

Dễ sơn sửa, đổi màu — dự định khoảng 5 năm sơn lại một lần.

Một số vách tường có texture hơi sần, giá rẻ, dễ đổi màu — thay cho ốp đá (tường trong nhà, ngoài nhà, tường sân). Nên làm ở những chỗ nào? Chống thấm rồi sơn hiệu ứng / sơn nhám trực tiếp lên tường có được không — gia chủ nghe nói không cần bả bột, có thể sơn thẳng lên bê tông? Ưu nhược điểm ra sao?

Cây xanh trong nhà (không bắt buộc).

Chỗ chuyển tiếp giữa hai vật liệu (ví dụ len chân tường, nẹp tường) phải gọn, đẹp — cần bản vẽ / hình ảnh chi tiết.

Rèm cửa cần chừa hộc để lắp âm — tránh lộ thanh gỗ / nhôm kéo rèm cho gọn gàng hơn. Buổi trưa cần làm tối phòng để nghỉ ngơi nhưng vẫn có gió, vẫn mát. Nhờ KTS tư vấn giải pháp (rèm?)

Nắp thăm trần đặt gọn trong góc, không đụng vị trí đèn, dễ bảo trì sửa chữa mà vẫn đẹp — nhờ KTS tính sẵn vị trí trên bản vẽ trần.

Tính chặn cửa ngay từ lúc thiết kế — không dùng một loại cho tất cả các phòng, mà chọn theo đúng thói quen sử dụng.

Nhà không bị ngập nước — vị trí đất khá thấp (khoảng 30–50 cm so với mặt đường), nên phải nâng nền và đổ bê tông tầng trệt.

Tường giáp nhà bên cạnh — hiện trạng: hai nhà cũ xây chung tường, đã đập một nhà; nhà cũ kế bên bỏ trống. Mục tiêu: chống thấm tốt ngay từ bây giờ, và sau này khi nhà bên cạnh tháo dỡ vẫn xử lý tiếp được, không bị động. Nhờ KTS đề xuất giải pháp và lưu ý các vấn đề pháp lý.

Có khu tụ tập với bạn bè: BBQ, ăn lẩu, chơi, uống nước… Vị trí: tầng trệt (sân trước / bên hông / sân sau), lầu 1 (khu chữ L), hoặc nhiều chỗ — nhờ KTS tư vấn. Không gian sẵn sàng cho nhiều kịch bản, có sẵn điện nước; có chỗ đặt lò nướng than BBQ, thoát khói tốt.

Robot hút bụi đi được khắp nhà.

Lấy nước uống tiện lợi, không phải đi xa (không phải vào bếp mỗi lần lấy nước): mỗi tầng một trạm nước. Chừa sẵn đường nước vào và ra để sau này lắp máy lọc nước uống nếu cần. Trạm nước mỗi tầng có thể kết hợp thêm gì để thành một góc tiện ích (ví dụ điện nước cho robot, vòi nước, thiết bị khác)?

Chỗ đặt máy chạy bộ — chưa cần ngay, có thì tốt.

Có chỗ đặt máy bắt muỗi: mặt để đặt (bàn / kệ) và ổ điện sẵn — nhờ KTS tư vấn vị trí. Có cần làm lưới chống muỗi cho cửa đi, cửa sổ không? Nếu có thì làm ở đâu, dùng loại nào?

Bàn thờ Phật và bàn thờ ông Địa (đều ở tầng trệt): mỗi bàn thờ một góc nhỏ riêng.

Khu sinh hoạt chung trên lầu có thể dùng đa chức năng: khu lấy nước, bàn học cho bé (5–6 tuổi), bàn làm việc cho ba mẹ, hoặc khu chơi cho con. Góc làm việc nhỏ sau này (máy tính + bàn nâng) có thể đặt ở đây: chừa sẵn đủ ổ điện, công tắc và quạt; giấu dây cho gọn gàng.

Thang máy sau này: nhà chưa lắp thang máy nhưng sau này sẽ có — nên chừa sẵn hố chờ. Trong thời gian chờ, hố này có thể tận dụng làm gì?

Ý tưởng chữ L — nhà mẫu tham khảo: video.

Nước thải thoát tốt dù khu vực chưa có cống công cộng; sau này có cống thì đấu nối dễ dàng.

Bể tự hoại, bồn nước và các phần khó thay đổi về sau cần tính theo số người dùng trong tương lai: hiện nay 3–4 người, sau này 5–8 người (3 thế hệ).

Hồ bơi sau này (có thể 10–20 năm nữa): tính toán không gian để lúc đó có chỗ xây; chừa sẵn đường nước.

Vườn và bồn cây thoát nước tốt, không đọng nước.

Khu vệ sinh khô cũng cần có lỗ thoát nước — vì vẫn bị ướt khi rửa tay, tắm.

Cửa ra vào và cửa sổ: cần làm gì để nước mưa không đọng, không tràn vào nhà? Có cần lỗ thoát nước không?

Nhà vệ sinh nên chống thấm lên cao 1m8–2m hay chống thấm toàn bộ tường thì tốt hơn? Có cần chống thấm ngược ở trần tầng dưới không? Có nên thử chống thấm bằng cách ngâm nước 72 giờ không?

Bảo trì đường ống không phải đục tường: khi cần sửa chữa, thông tắc hay hút hầm cầu thì có sẵn chỗ mở để đưa ống vào.

Cùng liệt kê tất cả các vị trí cần ổ điện; số lượng ổ cắm nhiều hơn một chút — 2, 3 hoặc 4 ổ tuỳ khu vực; dùng ổ universal (hợp mọi loại phích cắm). Khu dùng nhiều (phòng khách, bếp, khu sinh hoạt…): thừa còn hơn thiếu — luôn có sẵn ổ điện khi cần dùng hoặc gắn thêm thiết bị.

Điện được thiết kế theo thói quen sử dụng của gia đình và dư công suất dự phòng cho tương lai (máy ở bếp, toilet…) — mua thêm thiết bị không phải kéo lại dây; khu dùng nhiều (khách, bếp, sinh hoạt…) chừa dư công suất nhiều hơn.

Sau này xây thêm lầu không phải đục tường hay đi dây nổi: chuẩn bị sẵn đường điện, nước để đấu nối.

Bảo trì điện dễ dàng, an toàn: mỗi phòng có 1 CB (aptomat) riêng trên tủ điện; chọn đúng loại CB cho từng tuyến.

Có 1 công tắc tổng cho cả nhà (ví dụ khi đi vắng): bấm là ngắt hết điện, trừ tủ lạnh, camera và wifi / mạng. Ngoài tủ lạnh, camera, wifi — còn thiết bị nào nên giữ điện khi ngắt công tắc tổng?

Mỗi bóng đèn, quạt, thiết bị đi dây riêng: đủ dây nóng + dây nguội riêng, không đi chung một dây nguội, không mượn dây — hỏng đường nào sửa riêng đường đó, dễ sửa chữa.

Quạt trần loại động cơ DC, 2 cái: phòng khách + bếp — nhờ KTS tư vấn kiểu dáng.

An toàn điện: toàn bộ hệ thống có tiếp địa (nối đất); dây tiếp địa đi kèm mọi ổ cắm, thiết bị, kể cả ngoài trời — thiết bị không rò điện, không bị giật.

Tủ lạnh, máy giặt đẩy sát được vào tủ: ổ điện đặt bên hông, không đặt sau lưng.

Có điện dự phòng khi cúp điện.

Camera quanh nhà và trong nhà chạy ổn định, không phụ thuộc wifi: mỗi vị trí camera có ổ điện và dây mạng.

Smart home — đặc biệt quan trọng: có cảm biến báo động, thông báo qua điện thoại… bảo đảm an ninh cho nhà, nhất là khi đi xa. Sẵn sàng cho rèm tự động, đèn bật / tắt qua ứng dụng.

Chỗ sạc xe điện (BYD hoặc Geely) có đường dây riêng, theo thông số của hãng xe.

Tủ điện, bảng điều khiển không làm xấu nhà.

Chống sét cho nhà như thế nào?

Thiết bị điện, ổ cắm có nên làm âm tường không?

Ổ cắm ở vị trí thấp, ngang tầm tay trẻ em dưới 6 tuổi: có khoá an toàn trẻ em.

Đảo bếp kiêm bàn ăn (một phần bằng gỗ); dáng uốn cong; mặt bên thiết kế xinh xắn, không để lộ khung gỗ trơ.

Ổ điện bếp giấu gọn: mặt đảo không lộ ổ điện; ổ cắm trên tường khu bếp giấu được — đặt phía sau các thiết bị đang dùng, hoặc ở mặt dưới tủ bếp trên (nếu có tủ bếp trên).

Có chỗ để màng bọc thực phẩm ở đảo bếp.

Hai chậu rửa loại 1 hộc (1 thố): một chậu cho bếp ướt, một chậu cho bếp khô.

Chỗ rửa chén có nước nóng và lạnh — chừa sẵn đường nước.

Tủ bếp làm theo module để dễ thay thế; không cần thùng rác trong tủ.

Không cần tủ bếp trên — mảng tường bếp thoáng, đẹp.

Đứng nấu thoải mái, robot vẫn quét được dưới tủ.

Dùng máy rửa chén mà không phải khom lưng: rửa xong bỏ vào máy, hoặc lấy chén từ máy ra, không cần cúi người. Ngăn phía dưới máy rửa chén (sau khi nâng cao) nên dùng làm gì? Để đồ ở đó thì vẫn phải khom lưng.

Tủ lạnh nhìn gọn nhưng vẫn thoát nhiệt tốt, dễ lấy đồ.

Hút mùi mạnh, côn trùng không vào được qua ống. Vì không có tủ bếp trên, máy hút mùi sẽ là điểm nhấn của bếp — nhờ KTS tư vấn vị trí bếp nấu và cách làm để máy hút mùi vừa hút hiệu quả vừa đẹp.

Mặt bếp và ốp bếp nên dùng vật liệu gì: đá thạch anh nhân tạo, Vicostone, solid surface hay đá nung kết? Ưu tiên loại không có ron.

Ngăn tủ bếp nên chia thế nào? Đồ quá dài (đũa dài) hoặc quá to (nồi lẩu) để ở đâu?

Chỗ để đồ điện bếp (lò nướng, nồi chiên không dầu, nồi hấp, nồi lẩu điện, máy pha cà phê): món nào đặt sẵn trên mặt bếp (có ổ điện), món nào cất trong tủ? Nhờ KTS tư vấn từng món.

Có nên làm thông tầng / giếng trời ở bếp không? Phòng khách cần ấm cúng nên có lẽ không làm — nhưng tuỳ KTS lựa chọn.

Lối vào: cởi / mang giày dép nhanh, gọn; tủ giày không bị ẩm, không có mùi.

Có side table / đôn phù hợp cạnh sofa phòng khách — nhờ KTS tư vấn chọn. Sofa, ghế, đôn không cần cùng bộ, miễn hợp không gian; có thể khác màu sofa để tạo điểm nhấn có chủ ý.

Thảm phòng khách — nhờ KTS chọn.

Có chỗ để đồ đã mặc trong ngày trước khi giặt: tiện cho từng phòng, và một chỗ gom chung trước khi giặt. Hiện đang bỏ vào rổ trước cửa nhà tắm — chật, không đẹp. Tủ quần áo chứa đủ và gọn: vali, túi xách, dù; đồ treo và đồ xếp; blazer, đầm…; buổi tối mở tủ vẫn thấy rõ. Tủ có nên làm full trần không? Có nên để một khu không cánh tủ để chứa đồ đã mặc nhưng chưa giặt (ví dụ áo khoác) không?

Khu chơi cho bé an toàn, chống trượt. Khu chơi nên đặt ở đâu? Khi bé lớn thì khu này dùng vào việc gì?

Có chỗ nằm nghỉ trưa / tối để gia chủ thư giãn, mà vẫn đẹp (võng ở nhà cũ làm mất thẩm mỹ).

Vải bọc sofa và ghế — mục tiêu: dễ lau chùi, bền, mát, hợp với nhà có trẻ nhỏ (hay ăn vặt trên sofa). Vải có được xử lý chống thấm không? Gia chủ muốn hạn chế: Boucle, vải nhung, da lộn (khó lau chùi), simili (dễ rách, nóng). Muốn cân nhắc thêm linen cho sofa phòng khách. Nhờ KTS tư vấn loại vải phù hợp.

Drop-off zone ở lối vào có sẵn ổ điện: sạc đồng hồ, tai nghe, pin dự phòng…, cắm máy xông tinh dầu — về nhà để đồ xuống, ra khỏi nhà lấy nhanh.

Phòng tắm trong phòng ngủ: thư giãn (chill), thoáng khí nhất có thể; hai người dùng cùng lúc được; có cửa nhưng nhẹ nhàng, đẹp; lavabo để riêng; không cần bồn tắm; có cửa sổ lớn và tranh.

Không làm vách kính hộp ngăn khu tắm.

Sen, vòi nước và lavabo gọn, xinh, dễ thay thế; tính trước hết các đường nước âm tường cho tương lai. Lavabo kiểu âm, nắp lật. Nhờ KTS gợi ý hãng — ưu tiên đẹp.

Có chỗ để xà bông, dầu gội gọn gàng.

Ổ điện trong nhà tắm loại chống nước, đủ cho: bồn cầu thông minh, máy sấy khăn (không bắt buộc), tấm sấy chống mờ gương / gương, máy sấy tóc, máy xông tinh dầu…

Gương và đèn gương: soi rõ mặt, đẹp, có tính trang trí — gương không cần hoàn hảo, hơi nghệ thuật một chút.

Không khí thư giãn: màu ngà + màu gỗ; có cây xanh; decor nghệ thuật (tranh, sơn hiệu ứng…).

Có nên làm bục gác chân / ngồi khi tắm không? Tốt cho người lớn tuổi, nhưng chưa chắc hợp với người trẻ.

Cổng thoáng, có gió lùa vào nhà.

Cổng tự mở được — lái xe về không phải xuống mở; đóng lại tự gài, không cần khoá kéo. Cổng lò xo tự mở và cổng mở tự động khác nhau thế nào? Nên chọn loại nào?

Bếp / nhà mở ra sân vườn.

Che nắng mà vẫn đẹp (nếu cần).

Hòn non bộ nhỏ + hồ cá bảy màu trước sân; có chỗ mắc võng trong sân.

Không phải tưới cây, xịt nước làm mát sân bằng tay mỗi ngày.

Không bị mưa tạt ở sân trước / hiên, sân sau (BBQ, giặt phơi), ban công / sân thượng.

Sân và đường trước nhà đủ sáng ban đêm (đường trước nhà hơi tối).

Điện sân vườn bền, không bị rễ cây và nước làm hỏng; dây điện ngoài trời an toàn khi làm vườn, đào xới. Tính trước các kịch bản chiếu sáng sân; chừa dây / ổ để đấu nối sau này (điện mặt trời, máy phát, bóng đèn, ổ cắm khu BBQ).

Sân, tường, tiểu cảnh dễ vệ sinh — tính ngay từ lúc thiết kế.

Hai cây mai lớn trong sân; một cây bưởi — trồng ở ban công được không? Khi tư vấn cây trong vườn và trong nhà: xin ghi rõ loại cây, hình dáng cây, ghi chú chăm sóc và lý do chọn loại cây đó.

Chỗ để xe máy bên ngoài nhà, nhưng đủ tinh tế, kín đáo. Có thể sẽ phải tăng diện tích thổ cư.

Cần có bản vẽ MEP cấp thoát nước chi tiết để KTS và nhà thầu cùng làm theo một chuẩn — thợ thi công theo bản vẽ, không theo thói quen. Không cắt giảm chi phí ở hệ thống nước.

Nước mạnh, tới nhanh ở mọi vị trí sử dụng.

Đường ống ngắn nhất có thể (cả cấp và thoát), ít co gắt.

Cấp nước chia theo tầng và khu vực: một khu có sự cố thì chỉ khoá và sửa khu đó — các khu khác vẫn dùng bình thường.

Thoát nước tách riêng: nghẹt một đường không làm tê liệt hay trào ngược sang khu khác.

Thoát nhanh, không tắc: đủ độ dốc, có ống thông hơi cho hệ thống thoát.

Ống bền, đúng loại.