Ghi chú xây nhà

An toàn cho trẻ nhỏ và người lớn tuổi: hạn chế tối đa góc cạnh nhọn trong toàn nhà; khi mở tủ không bị va vào chân gây trầy xước, chảy máu.

Gia đình có kế hoạch có em bé: nhà có thể không thiết kế riêng cho bé, nhưng cần bảo đảm: đủ ổ điện; chỗ đặt thiết bị (máy hút sữa, máy hâm sữa, nước nóng, bình sấy…); chỗ đặt nôi / cũi cho bé trong phòng. Chú trọng thiết kế nội thất, hình khối kiến trúc và ổ điện cho nhà có trẻ nhỏ — tránh nguy hiểm.

Phong cách tối giản: tường phẳng, ít chi tiết, không phào chỉ, không trang trí thừa. Nếu muốn trang trí thì treo tranh.

Trần nhà đơn giản, xinh xắn: không lên xuống nhiều (không giật cấp), không phào chỉ.

Cửa trong nhà dạng vòm cong.

Màu gỗ hơi trầm, không sáng bừng: nếu gỗ nhân tạo sáng màu là 1 và gỗ óc chó đỏ sẫm là 10 thì màu mong muốn nằm khoảng 6–7. Ưu tiên gỗ tự nhiên ở kệ sách, bậc thang, thang và những vị trí cần dùng gỗ — kể cả gỗ đã qua sử dụng (mang vẻ đẹp của thời gian, sần sùi thay vì bóng bẩy). Có thể ưu tiên thêm cho các vị trí ngoài nhà như cổng, cửa phụ… Với cửa nội khu trong nhà, có nên dùng composite cho an toàn không?

Dễ sơn sửa, đổi màu — dự định khoảng 5 năm sơn lại một lần.

Một số vách tường có texture hơi sần, giá rẻ, dễ đổi màu — thay cho ốp đá (tường trong nhà, ngoài nhà, tường sân). Nên làm ở những chỗ nào? Chống thấm rồi sơn hiệu ứng / sơn nhám trực tiếp lên tường có được không — gia chủ nghe nói không cần bả bột, có thể sơn thẳng lên bê tông? Ưu nhược điểm ra sao?

Cây xanh trong nhà (không bắt buộc).

Chỗ chuyển tiếp giữa hai vật liệu (ví dụ len chân tường, nẹp tường) phải gọn, đẹp — cần bản vẽ / hình ảnh chi tiết.

Rèm cửa cần chừa hộc để lắp âm — tránh lộ thanh gỗ / nhôm kéo rèm cho gọn gàng hơn. Buổi trưa cần làm tối phòng để nghỉ ngơi nhưng vẫn có gió, vẫn mát. Nhờ KTS tư vấn giải pháp (rèm?)

Nắp thăm trần đặt gọn trong góc, không đụng vị trí đèn, dễ bảo trì sửa chữa mà vẫn đẹp — nhờ KTS tính sẵn vị trí trên bản vẽ trần.

Tính chặn cửa ngay từ lúc thiết kế — không dùng một loại cho tất cả các phòng, mà chọn theo đúng thói quen sử dụng.

Nhà yên tĩnh — gia đình rất nhạy cảm với tiếng ồn. Cần chặn tiếng ồn từ: máy lạnh, xe cộ, sinh hoạt trong nhà, nhà hàng xóm.

Mưa đêm không gây ồn: không có tiếng mưa gõ “ton ton” lên mái tôn, thanh sắt.

Nhà không bị ngập nước — vị trí đất khá thấp (khoảng 30–50 cm so với mặt đường), nên phải nâng nền và đổ bê tông tầng trệt.

Tường giáp nhà bên cạnh — hiện trạng: hai nhà cũ xây chung tường, đã đập một nhà; nhà cũ kế bên bỏ trống. Mục tiêu: chống thấm tốt ngay từ bây giờ, và sau này khi nhà bên cạnh tháo dỡ vẫn xử lý tiếp được, không bị động. Nhờ KTS đề xuất giải pháp và lưu ý các vấn đề pháp lý.

Có khu tụ tập với bạn bè: BBQ, ăn lẩu, chơi, uống nước… Vị trí: tầng trệt (sân trước / bên hông / sân sau), lầu 1 (khu chữ L), hoặc nhiều chỗ — nhờ KTS tư vấn. Không gian sẵn sàng cho nhiều kịch bản, có sẵn điện nước; có chỗ đặt lò nướng than BBQ, thoát khói tốt.

Robot hút bụi đi được khắp nhà.

Lấy nước uống tiện lợi, không phải đi xa (không phải vào bếp mỗi lần lấy nước): mỗi tầng một trạm nước. Chừa sẵn đường nước vào và ra để sau này lắp máy lọc nước uống nếu cần. Trạm nước mỗi tầng có thể kết hợp thêm gì để thành một góc tiện ích (ví dụ điện nước cho robot, vòi nước, thiết bị khác)?

Chỗ đặt máy chạy bộ — chưa cần ngay, có thì tốt.

Có chỗ đặt máy bắt muỗi: mặt để đặt (bàn / kệ) và ổ điện sẵn — nhờ KTS tư vấn vị trí. Có cần làm lưới chống muỗi cho cửa đi, cửa sổ không? Nếu có thì làm ở đâu, dùng loại nào?

Bàn thờ Phật và bàn thờ ông Địa (đều ở tầng trệt): mỗi bàn thờ một góc nhỏ riêng.

Khu sinh hoạt chung trên lầu có thể dùng đa chức năng: khu lấy nước, bàn học cho bé (5–6 tuổi), bàn làm việc cho ba mẹ, hoặc khu chơi cho con. Góc làm việc nhỏ sau này (máy tính + bàn nâng) có thể đặt ở đây: chừa sẵn đủ ổ điện, công tắc và quạt; giấu dây cho gọn gàng.

Thang máy sau này: nhà chưa lắp thang máy nhưng sau này sẽ có — nên chừa sẵn hố chờ. Trong thời gian chờ, hố này có thể tận dụng làm gì?

Ý tưởng chữ L — nhà mẫu tham khảo: video.

Phòng khách và bếp thông nhau, không có vách ngăn.

Sàn nên dùng vật liệu gì: micro topping, terrazzo dạng lỏng hay gạch? Nhờ so sánh ưu nhược điểm, ưu tiên chi phí và dễ bảo trì. Nếu dùng gạch: quan trọng nhất là không trơn trượt, không bóng loáng chói mắt (ưu tiên bề mặt nhám), dịu mắt, ít ron. Men Matt có những loại nào (lụa, mịn…), nhà cung cấp, giá thành…?

Ánh sáng là hạng mục đầu tư nhiều nhất, cần làm kỹ nhất. Nhờ KTS thiết kế đèn theo mục đích sử dụng của từng khu và tính hết các tình huống sử dụng.

Đèn không chói mắt; ánh sáng cho màu thật (độ hoàn màu CRI > 95–97 cho không gian lớn); dễ thay bóng mà không làm hỏng trần thạch cao. Bản vẽ layout đèn ghi rõ cho từng bóng: loại đèn, góc chiếu (ví dụ 10°, 30°, 50°, 90°…). Kiểm tra từng vị trí xem có gây chói cho người đang ngồi, sinh hoạt, xem tivi… không.

Hạn chế đèn thả, nhất là ở đảo bếp (dễ bám bụi). Nếu có dùng thì chọn mẫu trên Shopee cho rẻ.

Đèn trang trí — nhờ KTS chọn.

Đi lại ban đêm an toàn: có đèn ở bậc tam cấp ra vào và ở cầu thang (ở bậc hoặc trên tường).

Diệt và chống mối trước khi xây.

Gạch xây chất lượng tốt, chắc, đều — loại gạch do nhà thầu đề xuất.

Vật liệu cách âm hiệu quả.

Chống thấm và chống nứt tường là ưu tiên số 1 — nhờ nhà thầu làm cực kỳ kỹ.

Chân tường và khung cửa (nhất là nhà vệ sinh) đổ bê tông để chống thấm.

Sàn nhà tắm dốc 2–3% (trên 1 m) — nhờ canh ngay từ lúc xây.

Bảo dưỡng bê tông đủ 28 ngày; bảo vệ tường vài ngày sau khi xây; tưới ẩm tường trước khi tô.

Tường không bị nứt ở chỗ tiếp giáp giữa hai vật liệu (ví dụ bê tông – gạch).

Cạnh cửa tô thẳng.

Sàn và tường phẳng, thẳng nhất có thể.

Len chân tường sát vào tường, không lồi ra.

Ron epoxy bền, đẹp: vệ sinh mạch gạch thật kỹ trước khi đi ron.

Nhà 1 trệt, 1 lầu, 1 tum — sau này mở rộng thành 2 lầu.

Đất 317 m², trong đó 120 m² thổ cư xây kín; sân vườn khoảng 197 m².

Tum khoảng 40 m², phần sân thượng còn lại khoảng 80 m².

Vị trí: TP.HCM.

3 phòng ngủ; 4 WC: 2 ở trệt, 2 ở lầu 1.

Giải phóng mặt bằng.

Khảo sát địa chất và đo đạc hiện trạng.

Diệt và chống mối cho nền.

Lệ phí giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Phần thô (Butecco) × khoảng 400 m² diện tích tính tiền.

Ép cọc / gia cố móng.

Điện nước đấu nối (xin đồng hồ điện, nước).

Gói hoàn thiện: diện tích khoảng 340 m² (không tính móng).

Nâng cấp so với gói (chỉ tính phần chênh): cửa chính, cửa phòng ngủ, cửa WC, bồn cầu, lavabo, sen âm, sấy khăn, chậu + vòi bếp, đèn — 9 món (xem mục Cho KTS, phần Gợi ý).

Trần thạch cao: trần phẳng, không giật cấp — có thể xin giảm trừ phần giật cấp.

Sơn nước trong và ngoài nhà (bả, lót, phủ). Sơn hiệu ứng / sơn nhám có thể tính thêm.

Gạch nền, gạch WC, gạch sân và ban công, len chân tường. Nếu tự chọn vật tư thì hoàn hoặc bù tiền theo hoá đơn.

Cửa: cửa phòng, cửa WC, cửa chính, cửa sổ.

Cửa vòm cong, cửa chính và cổng eTimber: tính riêng ở mục Cho KTS, phần Gợi ý (cửa chỉ tính phần chênh).

Cầu thang: mặt bậc, lan can, tay vịn.

Điện: công tắc, ổ cắm, MCB, đèn LED âm trần cơ bản.

Thiết bị vệ sinh cơ bản: bồn cầu, lavabo, vòi, sen, phễu thu, bồn nước inox. Hàng tự chọn chỉ tính phần chênh (mục Cho KTS, phần Gợi ý).

Chống thấm WC, ban công, sân thượng, tường giáp ranh — thường thuộc phần thô; nhờ xác nhận lại với nhà thầu.

Ống đồng máy lạnh và dây mạng / camera: gói chuẩn chỉ có ít (20–30 m ống đồng, 1–4 vị trí camera), phần thêm tính riêng.

Vệ sinh công nghiệp khi bàn giao — nhờ hỏi xem có trong gói không.

Nội thất: sofa (Hè Studio hoặc Casanha ISLAND), Hè Studio (2 giường, 6 ghế ăn, armchair, đôn), 2 nệm, tủ bếp + đảo + đá, tủ áo + tủ giày, Blum, rèm, thảm, tranh, bàn, ghế massage — 15 món (xem mục Cho KTS, phần Gợi ý).

Thiết bị điện: 3 máy lạnh, đồ bếp, giặt + sấy, tivi, robot, nước nóng, lọc tổng, quạt trần, camera, khoá, sạc xe — 20 món (xem mục Mình tự chọn; nước nóng, quạt trần ở mục Cho KTS, phần Gợi ý).

Chăn ga gối, chén bát, đồ gia dụng, chuyển nhà — 2 món (xem mục Mình tự chọn).

Dự phòng khoảng 10% các khoản đã có giá — tăng thêm khi có báo giá các mục còn lại.